Ипотечное кредитование в России — виды ипотеки и процентные ставки

Сегодня жилищное кредитование в России настолько популярно, что каждая пятая сделка с жильем происходит с помощью привлечения кредитования. Само слово ипотека произошло от греческого «hipotheke», что означает «залог».

Бесплатная первичная консультация юриста

Рассмотрим Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Что такое жилищное кредитование в России?

Ипотека — это банковский продукт, выдаваемый заемщику сроком от 5 до 30 лет, под залог имеющегося или приобретаемого имущества:

• квартиры;
• коттеджа;
• участка;
• земли;
• комнаты;
• доли в квартире;
• земли с постройками.

В отличие от банковского ломбарда ипотека является целевым займом. Клиент обязан отчитываться перед кредитором. Продавать, дарить, переоформлять квартиру в залоге нельзя без согласия финансовой организации.

Виды ипотеки в России

1. Классическая ипотека, это целевой кредит на приобретение заемщиком квартиры, на вторичном рынке жилья. Обеспечением такого кредитования служит сама приобретаемая квартира.
2. Ипотека под новостройку, это целевая ссуда на приобретение недвижимости, на первичном рынке жилья. Обеспечением кредитования в данном случае, становится приобретенное заемщиком жилье, после получения регистрационных документов.
3. Нецелевая ипотека, это заем, выдаваемый финансовой организацией, под уже имеющуюся недвижимость у клиента. Такую ссуду можно расходовать на любые цели. Нецелевые ипотечные займы в России, можно сравнить с потребительским кредитованием, только суммы кредитов существенно выше.

По законодательству России все ипотечные кредиты подлежат обязательной регистрации.

Виды залогов

1. Залог в силу закона. Банк оформляет договор обеспечения одновременно с договором купли-продажи. Если потребитель финансовых услуг недобросовестно исполняет финансовые обязательства, то банку будет гораздо легче забрать имущество.Данный залог применим к классической ипотеке и ипотеке на новостройку.
2. Залог в силу договора. Заключается при нецелевом займе под недвижимость, т. к. законодательство не просматривает связь между кредитом и залогом, как это происходит в целевой ипотеке.По такому договору взыскать с клиента имущество сложнее по Российскому законодательству.

Важно! Наличие несовершеннолетних детей не является препятствием для отчуждения недвижимости в пользу кредитора.

Суд обяжет должников покинуть помещение в добровольном порядке или принудительно.

Ознакомиться с перечнем имущества подлежащего аресту, можно здесь.

Условия

Ипотечные кредиты обеспечиваются залогом недвижимости. Банки готовы предоставлять значительные суммы займа. Средняя цифра по России составляет 1 млн рублей. Средний срок от 5 до 30 лет.

Кредиторам выгодно выдавать ипотечные ссуды на большее количество лет, т. к. заем становится дороже.

Процентные ставки

1. Фиксированная ставка. Начисляется в соответствии с договором кредитования в течение всего срока ипотеки.
2. Плавающая ставка. Делается перерасчет по процентам в определенный срок.

Комиссии

1. Комиссия за выдачу кредита. Взимается с заемщика один раз. Бывает фиксированной или процентной. Зависит от суммы займа.
2. Различные комиссии за услуги. Например: оценка недвижимости, страхование и т. д.
3. Комиссия за погашение кредита.Может быть фиксированной или иметь вид процентов.
4. Комиссия за просрочку ежемесячного платежа. Как только клиент пропустил очередной платеж, ему тут же выписывают штраф.

Требования к заемщикам в России

Кредиторы конкурируют между собой и стараются, чтобы оформление ипотеки носило упрощенный характер. Поэтому требования к клиентам практически одинаковы в каждой кредитной организации.

1. Гражданство. Лишь немногие банки предлагают иностранным гражданам свои продукты. Для большинства необходимо, чтобы клиентами выступали граждане нашей страны.
2. Возраст. Здесь ограничением служит 21 год. Именно с этой даты человек может обратиться к кредиторам за ипотекой. Расчет строится таким образом, что последний платеж должен быть совершен до наступления у клиента 60 лет. Исключением является нецелевая пенсионная ипотека.
3. Геозависимость. Банкам предпочтительней кредитовать в том же регионе, где прописан либо зарегистрирован заемщик.
4. Уровень дохода. Нужно подтверждать свой доход, но недавно организации стали лояльней относиться к клиентам и могут выдать деньги без подтверждения. Правда, процентная ставка значительно увеличится.
5. Трудовой стаж. Чтобы получить кредит человеку необходимо работать на одном месте не менее шести месяцев.
6. Кредитная история. Конечно, финансовые организации будут более доброжелательны к тем людям, которые уже брали кредит и вовремя расплатились.
7. Тип заемщика. Например, для молодой семьи или военных, действуют федеральные программы кредитования со своими условиями.
8. Поручительство. Скорее это дополнительный фактор, чем обязательство, но если у клиента есть созаемщик, то шансы получить деньги возрастают.
9. Первоначальный взнос. Также необязательное условие, но если он отсутствует, то банк может увеличить процентную ставку.

Документы:

• заявление на ипотеку;
• документы, подтверждающие личность;
• бумаги, подтверждающие доход либо общий бюджет семьи;
• иные документы, требуемые кредитором.

Государственные программы

Правительство субсидирует ипотеку в рамках общероссийской федеральной программы «Жилище». Таким образом, льготная категория граждан может получить собственное жилье значительно дешевле, чем остальные. За счет кредитования из личного бюджета России.

Молодая семья

Для улучшения жилищных условий молодой семье необходимо соблюдать определенные рамки, которые могут отличаться для каждого региона. То есть они субъективированы, а ответственными являются местные органы самоуправления.

Общие условия:

1. Брак должен быть официально зарегистрированным в органах ЗАГСа.
2. Возраст супругов не должен превышать 35 лет.

Важно! В программе могут принимать участие одинокие родители, возраст которых ограничен 35 годами.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих регулируется Федеральным законом №117 от 20.08.2004 года. Финансирование поступает из государственного фонда НИС.

Основным условием для получения льготного жилья служит контракт. Пока человек работает, правительство платит за него ежемесячные взносы. Но стоит ему уволиться до окончания контракта, все платежи придется вносить самостоятельно.

• К тому же НИС потребует вернуть ранее потраченную сумму на его кредитование в полном объеме.
• Программа – строим вместе
• Данная программа основана на взаимной поддержке населения. Люди вступают в общество взаимного жилищного кредита (ОВЖК) и получают средства по схеме:

• накопление 40-60% от общей стоимости объекта недвижимости за счет паевых взносов;
• выбор объекта;
• получение недостающей суммы от кооператива в рассрочку;
• закрытие пая и снятие обременения на жилье.

Важно! Фактически программа является той же ипотекой, только финансируется дольщиками. Покупать можно жилую либо коммерческую недвижимость.

Пенсионная ипотека

Также имеет название – обратная ипотека. Является программой самих банков и служит для поддержки граждан пенсионного возраста за счет монетизации их недвижимости.

Схема работы:

1. Пенсионер обращается с заявлением на нецелевой залоговый заем.
2. Кредитор, оценивает недвижимость и одобряет заявку.
3. Пенсионер получает фиксированные средства ежемесячно от оценочной стоимости жилья. Например, 10 тыс. рублей.
4. После смерти заемщика, квартира переходит в собственность банка.

Если родственники претендуют на жилье, то они могут выплатить долг и получить квартиру обратно.

Актуально для одиноких пенсионеров. Программа кредитования поддерживается и государственными организациями (Сбербанк, ВТБ-24).

На данный момент схема в России только набирает обороты, но показывает динамику роста обращений от пожилых граждан.

Досрочное погашение ипотеки

1. Частичное. Клиент вносит большую часть суммы долга, соответственно уменьшается срок кредита и/или процентная ставка;
2. Полное. Заемщик вносит полную сумму, тем самым экономит деньги за счет процентов.

Оценка залога

При спорных вопросах, залогодатель должен оценить стоимость недвижимости. Если этого не сделать квартира попадет на баланс кредитора по заниженной цене. Человек лишиться жилья  и останется должен.

Нужно обратиться к независимым оценщикам, которые могут участвовать в судебных спорах. Суд примет их сторону.

Законодательство, регулирующее ипотеку в России

Жилищное кредитование регулируются Федеральным законом №102 (Об ипотеке) и №117 (О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих).

Фактически законодательство защищает обе стороны: заемщика и кредитора. Но необходимо понимать, что последние находятся в более выигрышном положении.

Важно! Необходимо понимать, что ипотека, это долг на много лет и прежде чем обратиться в банк, изучите законодательство и проконсультируйтесь с юристом.

Проблемы заемщиков по ипотеке

1. Снижение уровня доходов основного получателя кредита или его семьи.
2. Гибель имущества (пожар, наводнение).
3. Переоформление жилья. Например, если основной заемщик умер.
4. Инфляция и повышение платежей.
5. Расторжение обязательств кредитования при льготной ипотеке.
6. Изменение курса валют при валютном кредите.

Ипотечные кредиты в России с каждым годом набирают популярность. Многие люди уже воспользовались предложениями. Главное, правильно рассчитывать семейный бюджет и финансовые возможности.

Как правило, если расплатиться вовремя не получается, то банки идут навстречу ипотечным клиентам, предоставляют кредитные каникулы или даже списывают часть долга. Но все же советуем очень ответственно подходить к этому вопросу, т. к. можно остаться у разбитого корыта.

Если возникают вопросы по теме данной статьи, задайте их в х или дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по телефонам (по России звонки бесплатны).

Источник: https://procollection.ru/ipotechnoe-kreditovanie-v-rossii/

Ипотека — 321 предложений — взять ипотеку, кредит на жилье, лучшие условия в 2020

Одним из наиболее удобных инструментов для приобретения собственного жилья в настоящее время является ипотека.

В последние годы в РФ она выдается на очень выгодных условиях и может предусматривать низкие ставки и даже возможность оформления без первоначального взноса.

В качестве стартового платежа по ней могут быть использованы как личные накопления, так и материнский капитал. Предоставлена же ипотека в банках России может быть любому гражданину страны, имеющему стабильный доход.

Как оформить ипотеку

Получить, например, кредит на покупку жилья в 2020 году не сложно.

Для этого в большинстве случаев достаточно изучить все программы кредитования, рассчитать затраты на выплату ипотеки, используя калькулятор ипотеки на сайтах банков онлайн и подобрать ипотеку, процентная ставка по которой будет наиболее выгодной. Чтобы не ошибиться в расчетах, лучше обратиться в банки России и уточнить актуальные условия получения такого кредита.

Выбрав выгодную программу ипотеки, нужно собрать пакет документов для ее оформления, обратиться с ним в банк и подать бумаги на рассмотрение.

После этого вам следует найти жилье, на приобретение которого средства могут быть выделены, договориться с его продавцом и представить информацию по квартире или дому банку.

Если кредитную организацию все устроит, вам предложат оформить страховку (за счет нее процентная ставка по ипотеке может быть снижена) и подписать кредитный договор.

Деньги банк перечислит владельцу жилья. Вам же нужно будет выплачивать средства финансовой организации по договору. После того, как вы погасите кредит, недвижимость перейдет в вашу собственность.

Какие документы нужны для ипотеки?

Желающим взять ипотеку в банках РФ нужно подготовить документы для такого кредитования:

• Документ, подтверждающий личность. Это может быть паспорт или военное удостоверение.
• Военный билет.
• Трудовую книжку, справку о доходах либо выписку со счета.
• Данные о составе семьи, включая свидетельство о браке и документы о рождении детей.
• Полис пенсионного страхования.
• Идентификационный код.

Дополнительные документы могут потребовать у тех, кем оформляется военная или льготная ипотека 2020 или же кредит без первоначального взноса. Им надо представить справки о несудимости, документы о праве собственности на квартиру либо дом, машину. Их перечень определяется индивидуально.

В каком банке лучше взять ипотеку

Выгодные условия ипотеки сейчас могут предоставить многие банки. Низкие процентные ставки по ипотеке и рефинансирование предлагают Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, Альфа-Банк, Газпромбанк. Они могут предложить различные варианты кредитования и гибкий график погашения платежей.

Источник: https://bankiros.ru/mortgage

Ипотека в 2020 в России — 334 предложения — взять ипотеку на выгодных условиях

Пришли с супругой в банк для получения ипотеки. Для получения ключей от квартиры не хватало нам 700 тыс. рублей. В первый раз совершили визит, чтобы узнать о предложениях.

Девушка нам все подробно рассказала, дала почитать информацию. Во второй визит мы уже подавали заявку. Понравилось, что уже на следующий день нам позвонили: одобрили всю сумму под 13,9% годовых.

Спасибо за слаженную работу!

Оформили ипотечные каникулы в Сбербанке без вопросов

Являюсь заемщиком ипотеки от Сбербанка с 2017 года – так сложилось, что материальное положение ухудшилось, подала заявку на ипотечные каникулы. На одобрение даже не рассчитывала, уже искала деньги у родственников и знакомых. И тут чудо – приняли положительное решение! Однозначно – 5 баллов за работу и подход!

Взять ипотечный кредит

Ипотека – главный инструмент для решения квартирного вопроса. Взять ипотечный кредит можно на квартиру, ее долю, дом, дачу, садовый участок. В прошлом году произошел ипотечный бум – активный спрос на жилищный кредит из-за относительно низких ставок на ипотеку и возможности оформиться иногда даже без первоначального взноса.

Ставки и условия по кредиту на покупку жилья

Ипотеку можно оформить как на новую недвижимость, так и на вторичное жилье. Но процентные ставки на вторичное жилье выше на 2-3%.

Средняя ставка для ипотеки в 2020 году – 9-11%. Минимальная ставка – 1.6%. Такое предложение действует, например, для программы семейная ипотека с государственной поддержкой. Разница между ставкой банка и указанной позицией компенсируется субсидией. Льготная ипотека предлагает сниженные ставки в течение 3-8 лет (в зависимости от индивидуальных условий).

Государство способствует тому, чтобы некоторые категории населения могли взять ипотеку на квартиру на более выгодных условиях. Можно воспользоваться материнским капиталом и с помощью него внести первоначальный взнос или выплатить уже оформленный кредит. На льготные условия могут рассчитывать:

• семьи с двумя детьми и многодетные семьи;
• военнослужащие;
• бюджетники.

Документы для ипотечного кредитования

Одно из самых сложных заданий для оформления – собрать все необходимые документы. Проблема в том, что список внушительный, а срок действия некоторых справок довольно короткий. Точный перечень зависит от выбранного банка, но костяк одинаковый для всех кредитно-финансовых учреждений. Стандартный пакет документов:

• личные – паспорт, ИНН, СНИЛС, свидетельство о браке, для мужчин – военный билет;
• для подтверждения платежеспособности – справка по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода, трудовая книжка;
• на недвижимость – справка из БТИ, кадастровый и технический паспорта.

Для тех людей, которые работают неофициально и не могут предоставить справку о доходах, есть другой вариант ипотечного кредитования.

Им можно взять ипотеку по двум документам – паспорту и любому другому документу из списка банка, который косвенно подтверждает платежеспособность (например, заграничный паспорт).

При этом предложение будет менее выгодно: первоначальный взнос вырастет до 50% от стоимости квартиры, а процентная ставка увеличится на несколько пунктов.

В каком банке лучше взять жилищный кредит?

В понятие выгодные условия по ипотеке входит несколько составляющих – процентная ставка, срок кредитования, размер первоначального взноса. Именно на эти критерии нужно в первую очередь обращать внимание при выборе кредита.

Во вторую очередь следует рассмотреть характеристики банка – рейтинги, сотрудничество с государственными организациями (соответственно, и наличие программ с государственной поддержкой), представительство в разных регионах, рейтинги независимых агентств.

Изучить все предложения от российских банков по упомянутым параметрам можно благодаря сравнительной таблице на сайте. Наиболее привлекательные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, Открытие, Альфа-Банк, Газпромбанк.

Как оформить ипотеку в банке?

Этапы оформления жилищного кредита:

1. Обращение в банк с соответствующими документами. Лучше предварительно отправить онлайн-заявку на ипотеку, и только после одобрения приходить в офис.
2. Поиск жилья и согласование недвижимости с банком.
3. Оформление страховки на квартиру.
4. Подписание кредитного договора.
5. Перевод денег владельцу жилья от кредитной организации.

Все ли банки оформляют ипотечное кредитование?

Ипотека — это тип кредитования на приобретение недвижимости под залог недвижимости либо поручительство. И далеко не все банки кредитуют население, это зависит от кредитного портфеля банка и его профиля

Какие недостатки у ипотеки?

Главный минус ипотечного кредитования — необходимость отдавать в залог банку приобретаемое имущество на весь срок кредитования. Дополнить список недостатком можно процентной ставкой, необходимостью поручительства и обязательным первоначальным взносом в большинстве банков.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Есть два варианта продажи ипотечной квартиры:

1. Первый вариант предполагает продажу квартиры с заменой залогодателя. Но сперва заемщик должен получить у банка разрешение на проведение сделки.
2. По второму сценарию, покупатель квартиры предоставляет аванс в размере остатка по ипотеки (т.е. погашает кредит). Чтобы сократить риски для покупателя, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк должен предоставить документ о полном погашении ипотеки. После заключается договор купли-продажи, продавец ипотечной квартиры получает оставшуюся сумму.

Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку в 2020?

Надо понять, что вкладывается в понятие «выгода». Если у вас остро стоит вопрос приобретения собственного жилья, а полной сумму на покупку нет и доход позволяет возвращать кредит, то покупка квартиры в ипотеку будет считаться выгодной.

Источник: https://ru.myfin.by/ipoteka

История развития ипотечного кредитования в россии

В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.

• Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.
• Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].
• Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].

Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества.  При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества.  Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы.

В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.

Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.

При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.

Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].

1. В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.
2. Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.
3. Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:
4. ‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);
5. ‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);
6. ‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).
7. Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.

В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями.

Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная   за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.

Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].

В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.

В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса.

В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба.

Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.

Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс.

десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].

В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.

Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.

В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.

В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].

Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г.  В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].

Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].

В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.

Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

Источник: https://sibac.info/studconf/science/xliii/104475

Состояние, проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования является сегодня одним и важнейших факторов, определяющих темпы и масштабы российского рынка недвижимости. Первые попытки использования ипотечного кредитования как инструмента расширения платежеспособного спроса на рынке относятся к середине 1990-х гг., и их инициаторами стали тогда риелторские фирмы.

Из истории вопроса

Столкнувшись с первым снижением темпов прироста объема сделок на рынке и стремясь расширить его, брокерские (риелторские) фирмы начали уже в 1994– 1995 гг. искать варианты взаимодействия с банками.

Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и Санкт-Петербурге в начале 1994 г. так называемых псевдоипотечных схем кредитования с участием коммерческих банков и риелторских фирм.

Риелторская фирмы выполняла здесь целый ряд функций:

• • подбор клиента (покупателя, который не в состоянии единовременно оплатить покупку; коммерсанта, который хочет получить кредит для развития бизнеса, и т.д.);
• • оценка стоимости и ликвидности объекта недвижимости (в основном это квартиры);
• • оценка возможности погашения кредита;
• • оформление договора купли-продажи жилья между клиентом и фирмой о продаже квартиры фирме;
• • оформление договора аренды с выкупом (при условии возврата кредита) или обратный – договор купли-продажи;
• • оформление договора поручительства с клиентом;
• • заключение договора поручительства перед банком;
• • выдача банку доверенности на право реализации объекта;
• • подготовка кредитного соглашения между банком и клиентом;
• • контроль выполнения клиентом условий кредитного соглашения;
• • обеспечение, при необходимости, реализации объекта и возврат средств банку.

Активная работа поданному направлению началась в Санкт-Петербурге в 1994–1995 гг.

Существенным тормозом на пути ее развития были как проблемы юридического характера, так и чрезмерно высокий для большинства клиентов (как уже отмечалось выше) уровень кредитных ставок (с учетом оплаты услуг фирмы – 4–5% в месяц в долларовом исчислении). Вместе с тем в лучшие периоды (1995–996 гг.) объемы выданных по подобным схемам кредитов достигали 10–12 млн долл. в год.

Основная доля кредитов направлялась не на приобретение жилья, а на коммерческие цели (по некоторым оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995–1996 гг. примерно 15–20%, на коммерческие цели – от 80 до 85%).

С 1997 г. на рынке ипотечного кредитования по приведенным схемам начинается спад, который был связан, с одной стороны, с начавшимся спадом на финансовом рынке и рынке недвижимости, с другой – с первыми попытками создания классических ипотечных схем.

* 1 2 3

Новый этап развития ипотечного кредитования уже в классическом варианте начинается в России в начале XXI в.

, хотя попытка наладить выдачу ипотечных кредитов на основе американского опыта с активным участием государства делались и ранее. Так, в 1996 г.

было создано в виде открытого акционерного общества Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, сейчас именуемое Агентством по ипотечному жилищному кредитованию[1].

Схема, предлагаемая АИЖК, выглядит в общем виде следующим образом.

• 1. Кредиты населению по согласованным с АИЖК стандартам (сроки погашения кредита, уровень ставок, порядок выплаты процентов и возврата основной суммы кредита) предоставляют коммерческие банки.
• 2. Агентство выкупает кредиты у банков и выпускает собственные ценные бумаги (ипотечные облигации), которые предлагаются инвесторам.
• 3. Инвесторы приобретают ценные бумаги АИЖК, обеспечивая его финансовыми ресурсами для выкупа ипотечных кредитов.

Как видно из этого краткого описания, АИЖК должно выполнять те же функции, что и ипотечные посредники в американской модели ипотеки. Однако в 1990-х гг. деятельность АИЖК не привела к сколько-нибудь заметным результатам. Причин тому несколько, но главное состояло в следующих обстоятельствах:

• • слабая заинтересованность банков в участии в ипотечных программах, поскольку существовало много альтернативных и более выгодных схем размещения ресурсов с гораздо меньшими трудозатратами и рисками;
• • господство «теневых» (не декларируемых) схем выплаты доходов работникам (особенно тем, кто реально мог принять участие в ипотечном кредитовании в качестве заемщика);
• • достаточно активное развитие рынка недвижимости и без привлечения дополнительных ресурсов из финансового сектора экономики;
• • отсутствие развернутой нормативно-правовой базы, позволяющей развиваться ипотечному кредитованию, и противоречивость действующего законодательства (например, между жилищным и гражданским законодательством).

Из истории вопроса

В 1990-е гг. предпринимались и попытки внедрения ипотечных схем, базирующихся на использовании закрытой модели. Она была использована, например, при разработке системы «Комбиинвест» корпорацией «Жилищная инициатива» в Москве.

Эта система предполагала использование в качестве источников финансирования строительства (и приобретения) жилья трех источников: средств, накопленных физическими лицами на накопительных счетах (на счете должно быть аккумулировано нс менее 50% совокупной стоимости квартиры); субсидий государства (муниципальных образований, предприятий); дополнительного вклада физического лица в период строительства объекта (возможен вариант использования средств от продажи имеющегося жилья в срок за 1–2 месяца до сдачи дома в эксплуатацию), среднесрочного займа на оплату остающейся неоплаченной доли стоимости квартиры после сдачи дома в эксплуатацию (на срок до трех лег и максимальным размером в 30% стоимости квартиры).

Похожий проект предполагало реализовать в 1999 г. и правительство Москвы, которое планировало в начале 1999 г. открытие строительных сберегательных касс (ССК) по аналогии с немецкими.

По проекту предусматривалось, что ССК позволит вкладчику постепенно накопить первый взнос (не менее 50% стоимости квартиры), а затем получить в банке- агенте ипотечный кредит на оставшуюся сумму. Уставный капитал ССК в размере 15 млн долл. должен был включать в себя и жилой фонд в 130 квартир на 7–8 млн долл., что позволяло успешно стартовать всей системе.

Во-первых, формируется законодательная база. Помимо ГК РФ и Закона об ипотеке (залоге недвижимости) в 2003 г. принимается Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в 2004 г. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» и вносится ряд изменений в другие законодательные акты, расширяющих возможности ипотечного кредитования.

Во-вторых, и это, может быть, важнее, у банков появляется реальная заинтересованность в участии в ипотечных программах. С одной стороны, это связано с сокращением возможностей для извлечения доходов на фондовом рынке путем проведения операций с государственными ценными бумагами, с другой – с ростом самой банковской системы.

В-третьих, постепенно начинают уходить в прошлое теневые схемы выплаты заработной платы (отчасти здесь сыграло роль снижение ставки подоходного налога с населения, хотя, главное, в ужесточении государственного контроля над экономикой).

В-четвертых, в начале XXI в. начинается постоянно ускоряющийся бурный рост объемов рынка недвижимости и цен на недвижимость (под влиянием как роста спроса, так и издержек, да и спекуляций), который приобрел особенно крупные масштабы в 2004–2008 гг.

В-пятых, существенную роль сыграли инициативы руководства страны по реализации национальных проектов, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Наконец, важнейшим обстоятельством стал общий подъем российской экономики, который привел и к росту доходов населения, и к росту его позитивных ожиданий.

Все эти факторы привели начиная с 2005 г. к бурному росту объемов ипотечного кредитования. В 2005 г. в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму примерно 45 млрд руб. В 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов в стране вырос (в реальном исчислении, без учета инфляции) в шесть раз, в 2007 г. – в два раза.

Основные показатели развития ипотечного кредитования в Российской Федерации[2]

Показатель	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), тыс.	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	523,6	691,7	824,8
Объем выданных ИЖК, млн руб.	1 028 947	1 353 624
Средняя процентная ставка (кредиты в рублях)	13,7	12,6	12,9	14,3	13,1	11,9	12,3	12,6

Приведенные цифры свидетельствуют о быстрых темпах роста ипотечного кредитования в стране, вследствие чего существенно выросла доля сделок на рынке жилья, совершающихся с привлечением ипотечных кредитов. В 2010 г. она составляла около 15%, в 2011 г. – 18, в 2012 – 21, в 2013 г. – почти 25, а в 2014 г. – около 27%[3].

Безусловно, это стало важным фактором роста спроса на жилье благодаря эффекту, который можно назвать эффектом ипотечного мультипликатора.

Смысл последнего состоит в том, что благодаря ипотечному кредитованию спрос на рынке недвижимости увеличивается на величину, соответствующую цене недвижимости, что, в свою очередь, стимулирует развитие строительной сферы и экономики в целом.

В настоящее время в стране параллельно развиваются как одноуровневая, так и двухуровневая модели ипотечного кредитования, хотя в качестве основного варианта, поддерживаемого па уровне государства, рассматривается американская модель ипотеки с участием АИЖК.

Нужно заметить, что российское законодательство нс требует того (как законодательство США), чтобы ипотечные ценные бумаги могли выдаваться только специализированными ипотечными посредниками, что расширяет возможности для секьюритизации ипотечного рынка и сближает, отчасти, российскую модель ипотечного кредитования с одноуровневой моделью.

В 2013 г. ипотечные кредиты в России выдавали более 650 банков из примерно 920 действующих в Российской Федерации. Часть банков в основном использует кредитные средства, полученные от западных банков, часть – собственные средства и лишь незначительная часть – средства АИЖК.

В качестве основного варианта сегодня используются самоамортизирующиеся кредиты – кредиты с фиксированной процентной ставкой и равновеликими (аннуитетными) платежами со сроками погашения до 15 лет и более.

При этом, как правило, коэффициент выплат по ипотечному кредиту по отношению к доходу заемщика устанавливается не более 0,5.

В настоящее время в связи с ухудшением экономической ситуации, ростом ключевой ставки Банка России на 2015 г. прогнозируется рост ставок по ипотечным кредитам до 16–18% годовых.

Рассмотрим пример ипотечного кредита на основе следующих данных: стоимость приобретаемой недвижимости – 3 000 000 руб., коэффициент займа – 0,7, срок кредита – 10 лет (120 мес.).

Сведем данные в таблицу и оценим размеры платежей по кредиту и размер переплаты при двух вариантах ставки по кредиту – в 12 и 16% (табл. 11.2).

Параметры ипотечного кредита при разной величине ставок по кредиту

№	Параметр	Значение
1	Стоимость приобретаемой недвижимости, руб.	3 000 000
2	Коэффициент займа	0,7
3	Величина кредита, руб.	2 100 000
4	Срок кредита, лет	10
5	Вариант 1
5.1	Ставка по кредиту, % годовых	12
5.2	Размер ежемесячных платежей, руб.	30 129
5.3	Переплата по кредиту, руб.	1 515 468
6	Вариант 2
6.1	Ставка по кредиту, % годовых	16
6.2	Размер ежемесячных платежей, руб.	35 178
6.3	Переплата по кредиту, руб.	2 121 331

1. Как видно из примера, при возрастании ставки по кредиту с 12 до 16% заметно возрастают ежемесячные платежи и существенно увеличивается размер переплаты по кредиту – почти в 1,5 раза, причем величина переплаты становится уже выше самой суммы займа.
2. Вопросы практики
3. Для получения ипотечного кредита, как правило, необходимо:

• • подтверждение доходов заемщика в форме справки о доходах с места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России) или в простой письменной форме, утвержденной банком;
• • подтверждение занятости (копия трудовой книжки);
• • оценка приобретаемой недвижимости, сделанная аккредитованным банком- оценщиком (плата за оценку составляет около 100–200 долл.);
• • страхование жизни и имущества в аккредитованной при банке страховой компании (1–3% суммы кредита в год);
• • сведения об имеющихся у заемщика кредитах;
• • правоустанавливающие и технические документы на приобретаемый объект недвижимости.

Коэффициент нагрузки платы за жилье (доли платежей по кредиту в среднемесячном доходе заемщика), как правило, не должен превышать 50% (в зависимости от абсолютной величины дохода и других факторов: характера занятости, возраста и пр.).

Высокие темпы развития ипотечного кредитования в России в последние годы не означают, однако, отсутствия проблем, возникающих в ходе этого развития.

В числе этих проблем можно отметить:

• • снижение доступности ипотеки в связи со сверхвысокими темпами роста цен на жилье и ростом ставок по ипотечным кредитам;
• • рост платежей по кредитам по мере роста суммы кредита (из-за роста цены жилья) и процентных ставок (высокий спрос на кредиты и доли неплательщиков);
• • обесценивание долгосрочных кредитов, выданных банками с фиксированными ставками, при росте ставок на финансовых рынках;
• • снижение возможностей привлечения долгосрочных ресурсов на внешних рынках в силу финансовых санкций;
• • недостаточность капитала в российской финансовой системе.

Основные выводы, вытекающие из анализа ипотечного кредитования.

• 1. Ипотечное кредитование является важным фактором, обеспечивающим разрешение противоречия рынка недвижимости между ценами на недвижимость и уровнем доходов приобретателей недвижимости.
• 2. Ипотечное кредитование способствует расширению масштабов рынка недвижимости и повышает доступность жилья для населения.
• 3. Масштабы и механизмы рынка ипотечного кредитования определяются масштабами частной собственности на рынке жилья и уровнем развития финансовой системы страны.
• 4. Перспективы развития российского ипотечного рынка определяются динамикой развития банковской системы страны, развитием системы институциональных инвесторов (пенсионных фондов и т.д.).

Источник: https://studme.org/44617/ekonomika/sostoyanie_problemy_perspektivy_ipotechnogo_kreditovaniya_rossii